购买法拍房需警惕的六大核心风险及规避策略

法拍房因价格优势吸引众多购房者，但其潜在风险不容忽视。若想规避交易陷阱，需从以下关键环节入手：

一、产权风险：产权不清晰导致过户受阻

法拍房可能存在产权纠纷、多轮抵押或共有权人争议，甚至存在未解除的查封记录。部分房产因产权性质特殊（如公司产权、回迁房），需补缴高额土地出让金或增值税。例如，某案例中公司产权房产税费高达成交价的70%，远超预算。
规避策略：

• 通过法院调取《产权登记簿》及《抵押查封记录》，核实产权归属；
• 关注拍卖公告中法院是否承诺“清场交付”，避免自行处理产权争议。

二、腾退风险：房屋被占用导致无法入住

法拍房常存在原业主、租户或债权人占用情况，尤其涉及老人、病患时，法院清退难度极大。某案例中，购房者因租户以“买卖不破租赁”为由拒绝搬离，耗时一年才完成清退。
规避策略：

• 实地考察房屋占用情况，向物业、邻居核实租赁真实性；
• 要求法院提供《租赁合同备案证明》，排除虚假租赁可能；
• 优先选择法院承诺清退的房源，或通过法律程序申请强制执行。

三、税费及欠费风险：隐性成本推高购房成本

法拍房税费由买受人承担，可能涉及契税、增值税、个人所得税等。此外，拖欠的物业费、水电费、滞纳金等均需买受人买单。某案例中，购房者因未排查欠费，额外承担12万元物业费。
规避策略：

• 通过税务局或专业机构预核税费，重点关注公司产权房产；
• 联系物业、供水供电部门查询历史欠费，将费用纳入竞拍预算。

四、户口与学位风险：影响落户与子女入学

法拍房原房主若未迁出户口，法院无强制迁移权，可能导致购房者无法落户。此外，部分房产学位被锁定，直接影响子女入学。
规避策略：

• 竞拍前与原房主协商户口迁移，或通过法律途径申请注销原户口；
• 查询当地学位政策，确认房产学位是否可用。

五、贷款风险：资金链断裂导致保证金损失

法拍房需在7-15天内支付全款，若贷款审批延迟，可能面临保证金被没收的风险。
规避策略：

• 竞拍前向银行申请贷款预审，确认贷款额度及放款时间；
• 准备备用资金，避免因贷款问题导致违约。

六、房屋质量风险：瑕疵问题需自行承担

法拍房信息通常仅展示外观，内部结构、装修损坏等问题可能被隐瞒。某案例中，购房者入住后发现房屋存在严重漏水，修复费用高达8万元。
规避策略：

• 实地查看房屋，重点检查水电线路、墙体裂缝等隐蔽工程；
• 委托专业机构进行房屋检测，评估维修成本。

结语：法拍房交易需“谨慎+专业”，建议委托专业助拍机构协助尽调，全程代办产权过户、税费核算、腾退清场等环节，最大限度降低风险。购房者需保持理性，避免因低价诱惑陷入法律纠纷与经济损失。