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商品房买卖合同生效的条件有哪些?

2021年01月15日 浏览:

   商品房销售合同是指房地产开发企业(以下统称出卖人)将未竣工或竣工的房屋出售给公众,并将房屋所有权转让给买受人并由买受人支付价款的合同。那么商品房销售合同生效的条件以及在什么情况下买受人可以解除合同?那些想找出上述问题的人可以仔细阅读下面的介绍。

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  一、商品房买卖合同生效的条件有哪些?

  

  1、要满足一般合同生效的条件

  

   (1)无民事行为能力或限制民事行为能力的人签署的合同无效。

  

   (2)因欺诈、胁迫、利用他人危险、重大误解或明显不公平而不真实的合同无效或有效性不确定。

  

   (3)恶意串通、损害他人利益、以合法形式掩盖非法目的、损害社会和公共利益、违反法律和行政法规强制性规定的合同也是无效的。

  

  2、预售合同生效的条件如下

  

   商品房预售销售合同的有效条件还包括出卖人必须取得商品房预售许可证或者商品房销售许可证。未取得的, ,与买受人订立的商品房预售合同视为无效,但在起诉前取得商品房预售许可证的,可以视为有效。

  

  3、对于现售的房屋必须满足以下几个条件

  

   根据《商品房销售管理办法》第七条,商品房销售应当符合下列条件:

  

   (1)出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

  

   (2)取得土地使用权证书或土地使用批准文件。

  

   (3)持有建设工程规划许可证和施工许可证。

  

   (4)已通过竣工验收。

  

   (5)拆除和重新安置已经实施。

  

   (6)供水、供电、供热、供气、通信等配套基础设施具备交付资质,其他配套基础设施和公共设施具备交付资质或者建设进度和交付日期已经确定。

  

   (7)物业管理计划已经实施。

  

  二、什么情况下买方可以解除合同?

  

   根据《合同法》的规定,合同的解除有两种情况,一种是约定解除,另一种是法定解除。结合司法实践,商品房销售合同的解除可以概括如下:

  

  1、根本违约

  

   (1)合同订立后,出卖人未通知买受人,将该房屋抵押给第三方。

  

   (2)合同订立后,出卖人将该房屋出售给第三人。

  

   (3)隐瞒未取得商品房预售许可证或提供虚假商品房预售许可证的事实。

  

   (4)隐瞒已出售房屋已抵押的事实。

  

   (5)隐瞒出售的房屋已卖给第三人或房屋已被重新安置以获得拆迁补偿的事实。

  

   (6)主体结构质量不合格;住房质量问题严重影响生活的正常使用。

  

  2、迟延履行

  

   (1)出卖人逾期交付房屋或者买受人逾期支付购房款,经催告后三个月内未能履行。

  

   (2)房屋所有权登记期限届满一年以上,房屋贷款,由于出卖人的原因,买受人无法登记房屋所有权的。

  

  3、其他解除情形

  

  面积误差比的 绝对值超过3%;商品房买卖合同规定,买受人以担保贷款方式支付,因一方当事人未能订立商品房担保贷款合同,商品房买卖合同不能继续履行。

  

   以上两部分“商品房买卖合同生效条件”和“买受人在何种情况下可以解除合同”为您详细介绍,希望能对您有所帮助。

  
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