重磅，民法典首提“居住权”！楼市影响有多大？

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重磅，民法典首提“居住权”！楼市影响有多大？

2020年06月03日浏览：

新中国首部民法典正式问世，每个人的每项权利在每时每刻都受到民法典的保护，而民法典的亮点之一，是增加“居住权”，以满足特定人群的居住需求。

明确居住权原则上无偿设立，居住权人有权按照合同约定或者遗嘱，经登记占有、使用他人的住宅，以满足居住需要。

居住权，，意味着什么？

在我国，房屋所有权、土地使用权合二为一。我们对房屋本身享有所有权，对房子之下的土地拥有40年、50年或70年不等的使用权，住宅70年产权到期可自动续期。

如今，在房屋所有权、土地使用权之外，又多了一个“居住权”，究竟意味着什么？

根据新规，居住权，是指对他人住宅享有占有、使用的用益物权。居住权无偿设立，自登记时设立，不得转让、继承。

设立居住权的住宅不得出租，居住权期间届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。

简单来说，居住权只保障居住权利。没有继承没有转让，也就是说房屋只要设立了“居住权”，即使没有房屋有权即房产证，也可以长期乃至终生居住。新业主拿到房屋所有权证，办完不动产登记，也无法改变居住权”已经存在的现实，没有权利赶走居住权人。

居住权的期限可以自行设立，5年、10年、20年均可，，也可是终生。如果是终生有效，那么不到去世，居住权就不会消失。

居住权如何获得

根据新规，居住权须由房主以书面形式订立合同，同时向登记机构进行登记设立，所有人对此拥有决定权。需要说明的是，不是长期居住就能获得“居住权”。

前不久，深圳爆出热门事件，有女子时隔28年后，突然想起在深圳有套房。上门发现，这套房已有陌生住户住了10多年。显然，即便陌生住户在里面住了28年，也不等于就获得了“居住权”。业主只要没有主动设立“居住权”，居住权益就不成立。

居住权设立，影响深远

举个现实的例子：如果某老人给保姆或亲戚设立了“居住权”，老人去世后，即便房子为子女所继承，保姆或亲戚仍享有居住权。

如果“居住权”的时效是终生的，保姆或亲戚可以住到直到自己去世为止，老人的子女即便拿到了不动产证，也没有权利将其赶出，也不得进行再次出租。但保姆或亲戚其子女也无法获得继承该居住权。

至于居住要不要另付租金，看当时约定。如果没有约定，一般都是无偿。

未来，“居住权”的应用场景可能会覆盖到更多领域：婚姻财产约定、公租房、以房养老、子女继承纠纷、离婚后居无定所。

居住权影响房产交易

过去房产交易，只需要看是否存在抵押、是否存在租赁。未来，房产查册，还要看是否存在“居住权”，一旦存在居住权，房产交易就不是那么简单了。

毕竟，居住权与所有权分离，两者同属用益物权，权益关系相当。居住权的到来，相当于给房产加上新的“负担”，有了“负担”之后，房产交易必然受到影响。

这与租赁关系有着明显不同。虽说“买卖不破租赁”，但租赁只是合同关系，最高租赁期限不得超过20年，且存在房屋收益，即便法拍房存在长期租赁合同，也不是无刃可解的。

居住权的时间期限，理论上可以无限长、直到去世才会消失。同时，居住权无偿是原则、有偿为例外，不约定就不会存在租金收益。

同时，还有一些问题有待司法解释进一步明确：

1、居住权与所有权分离，那么新设居住权的房子，其入学权益、落户权益归谁所有？
2、未来一旦开征房产税，到底该居住权人缴纳还是所有权人缴纳？
3、一些老赖借“居住权”逃避债务，在房屋抵押、拍卖中该如何打上补丁？